Bonus solo per edifici esistenti
Gli interventi destinati alla riduzione del rischio sismico (detrazione pari all’80 o 85%) o al risparmio energetico (detrazione al 65%) devono essere realizzati su edifici «esistenti» con esclusione dei fabbricati di nuova costruzione. In presenza di una unità abitativa e di due edifici accatastati autonomamente, pertinenze della prima unità, il contribuente può eventualmente usufruire in maniera distinta e alternativa delle detrazioni per la riqualificazione energetica e per gli interventi antisismici, non essendo presenti parti comuni.
L’Agenzia delle entrate continua incessantemente a fornire risposte sulla disciplina delle detrazioni fruibili per gli interventi sugli immobili, stante la complessità dell’intera disciplina e le numerose fattispecie presenti; con la risposta 419 di ieri è intervenuta sugli interventi congiunti di riduzione del rischio sismico e di riqualificazione energetica, di cui al comma 2-quater.1, dell’art. 14 del dl 63/2013.
In particolare, il contribuente ha fatto presente di aver intenzione di eseguire una ristrutturazione, con fedele ricostruzione di preesistenti edifici, di un immobile (A/4) con relativa pertinenza (C/6) e di due fabbricati rurali collabenti (F/2) a destinazione strumentale.
L’obiettivo è quello di procedere con la detta demolizione, prevedere la necessaria ricostruzione, con un miglioramento sismico di almeno due classi energetiche, con la fusione delle due unità immobiliari (A/4 e F/2) in un’unica unità residenziale, usufruendo della detrazione pari all’85% raddoppiata su un limite di spesa di 136 mila euro e procedere con un miglioramento energetico, cui applicare la detrazione del 65% all’unica unità immobiliare, ottenendo la detrazione per il sismabonus sulle unità staccate (C/6 e F/2) nella misura dell’80% su una spesa massima di 96 mila euro.
Il tutto perché, per l’istante, gli interventi sui rurali devono considerarsi eseguiti su un condominio o, in alternativa, nel caso in cui lo stesso non possa configurarsi come «mini» condominio, applicando le detrazioni su due plafond diversi relativamente alle due unità immobiliari per le detrazioni per interventi antisismici mentre per gli interventi destinati al risparmio energetico utilizzando un solo limite per l’unica unità immobiliare originariamente destinata ad abitazione.
Per l’Agenzia delle entrate, innanzitutto, le detrazioni per le spese relative agli interventi su parti comuni di edifici condominiali ricadenti nelle zone 1, 2 e 3, finalizzati congiuntamente alla riduzione del rischio sismico e alla riqualificazione energetica devono considerarsi alternative alle detrazioni ottenibili per gli interventi di riqualificazione energetica di parti comuni di edifici condominiali che interessino l’involucro dell’edificio e dell’80% (o 85%) nel passaggio a una (o due) classe di rischio inferiore.
Pertanto, per l’agenzia, gli interventi finalizzati alla riduzione del rischio sismico o al risparmio energetico devono essere realizzati su edifici «esistenti», esclusi quindi i fabbricati di nuova costruzione con la necessità che l’opera eseguita sia confermata dal titolo amministrativo rilasciato e che, quindi, l’intervento consista in un intervento di conservazione (lett. d, comma 1, art. 3 del dpr 380/2001) e non di nuova costruzione (lett. e, comma 1, art. 3 del dpr 380/2001).
In aggiunta, come già indicato in un recente documento di prassi (circ. 19/E/2020), l’Agenzia precisa che qualora l’intero edificio sia posseduto da un unico proprietario e siano rinvenibili parti comuni a due o più unità distintamente accatastate, il contribuente ha diritto alla detrazione per le spese degli interventi eseguiti su detti parti in comune, che la locuzione «parti comuni di edificio residenziale» deve essere considerata in senso oggettivo e non soggettivo e che se l’edificio è costituito esclusivamente da una unità abitativa e da relative pertinenze non sono riscontrabili le dette parti in comune.
La conseguenza è che, nel caso di specie, il contribuente può fruire in maniera distinta delle detrazioni previste per gli interventi di riqualificazione energetica e antisismici, rispettivamente richiamati dagli articoli 14 e 16 del dl 63/2013, che stante la sovrapposizione degli ambiti oggettivi si rende necessario scegliere quale agevolazione fruire e, infine, che in presenza di edifici collabenti, per la fruizione dell’ecobonus, deve essere dimostrabile la presenza di un impianto di riscaldamento rispondente alle caratteristiche tecniche, di cui al dlgs 311/2006, tenendo ulteriormente conto, ai fini della fruibilità del «bonus mobili», che l’intervento di riduzione del rischio sismico, di cui all’art. 16-bis del dpr 917/1986, può essere ritenuto valido a tal fine.